Kort antwoord: je bod bevat een bedrag, een geldigheidstermijn en je voorbehouden, zoals financiering, een bouwkundige keuring of de verkoop van je eigen huis. De vraagprijs is geen aanbod: bied je die, dan heb je het huis niet automatisch gekocht. Ook na een "ja" ligt er nog niets vast. Koopt een particulier een woning, dan bestaat de koop pas als koper en verkoper allebei de koopakte hebben getekend, en volgens de Hoge Raad mag ook een particuliere verkoper tot dat moment terug. NVM-makelaars moeten sinds 1 februari 2026 een vast biedprotocol volgen, met een online biedsysteem en een biedlogboek dat je achteraf kunt inzien.
Eerst: weet wat je biedt
Bij een huis betaal je straks zelf elk onderhoud, van dakgoot tot fundering. Een bod is daarom pas goed onderbouwd als je weet in welke staat het huis is en wat er op de grond rust. Onder het NVM-protocol zet de makelaar de verkoopinformatie online. Afhankelijk van wat er is, hoort daarbij:
- het eigendomsbewijs en de kadastrale kaart;
- een meetrapport;
- de WOZ-beschikking en andere gemeentelijke aanslagen;
- een bouwkundige keuring, als de verkoper die heeft laten doen;
- het energielabel;
- de vragenlijst die de verkoper heeft ingevuld;
- de lijst van zaken: wat blijft er achter, wat gaat er mee?
De verkoper en zijn makelaar hebben een zorgplicht voor de juistheid van die stukken, en je moet het horen als er iets verandert. Lees vooral het eigendomsbewijs: daarin staan erfpacht, erfdienstbaarheden en kettingbedingen die straks ook voor jou gelden. Een jaarlijkse erfpachtcanon of een recht van overpad voor de buren beïnvloedt wat het huis je waard is.
Heeft de verkoper een keuring laten doen, dan is dat zijn rapport. Wil je zekerheid, laat dan zelf keuren, en neem dat als voorbehoud op in je bod.
Wat zet je in je bod?
Het protocol schrijft voor dat een bod minstens bevat:
- het bedrag;
- de termijn of datum tot wanneer je bod geldt;
- je voorbehouden: financieel, bouwtechnische keuring, verkoop eigen woning, of andere.
Het biedformulier vermeldt ook de oplevervoorkeur van de verkoper: zo snel mogelijk, in overleg, een vaste datum of een periode. Een opleverdatum die daarop aansluit, kan zwaarder wegen dan een paar duizend euro extra.
Over voorbehouden: elk voorbehoud maakt je bod zwakker voor de verkoper, maar zonder voorbehoud loop je het risico zelf. Bij een huis is het keuringsvoorbehoud belangrijker dan bij een appartement, omdat er geen VvE is die een deel van het onderhoud draagt. En het voorbehoud voor de verkoop van je eigen woning is vaak het eerste wat een verkoper afwijst. Wat je ook afspreekt: het komt in de koopakte terug als ontbindende voorwaarde, met een harde datum.
Je bod intrekken kan op elk moment, tot er overeenstemming is. Je krijgt dan een schriftelijke bevestiging.
De vier biedmethoden
De makelaar kiest samen met de verkoper een van vier methoden, en vermeldt die met de spelregels in het biedformulier:
| Methode | Wie ziet de biedingen? |
|---|---|
| Inschrijving met biedtermijn | de verkoper en zijn makelaar meteen, jij niet |
| Gesloten inschrijving met biedtermijn | niemand tot de sluitingsdatum, daarna de verkoper en zijn makelaar |
| Open veiling met biedtermijn | iedereen, ook de andere bieders |
| Bieden zonder biedtermijn | één-op-één onderhandelen: je krijgt een afwijzing, tegenvoorstel of acceptatie |
Bij een inschrijving deelt de makelaar niets over andere biedingen met jou of je aankoopmakelaar, en hij mag bieders niet verschillend informeren over een "gewenst bod". Na de sluitingsdatum beslist de verkoper of en aan wie hij gunt. Iedereen hoort de uitkomst schriftelijk. Gunt hij aan niemand, dan hoor je ook waarom.
De verkoper hoort zijn biedtermijn te respecteren. Hij mag de procedure vóór de sluitingsdatum wel stoppen en overstappen op een andere methode, als hij alle bieders schriftelijk laat weten dat en waarom.
Het protocol geldt niet altijd. Het is niet van toepassing op stille verkoop, op een onderhandse verkoop tussen mensen die elkaar al kenden, op notariële veilingen, op verhuurde woningen die als belegging aan de niet-particuliere markt worden verkocht, en op woonboten en woonwagens. Ook kan de verkoper er om zwaarwegende redenen van afwijken; dan moet elke bieder dat te horen krijgen. En werkt de makelaar niet bij de NVM, vraag dan welke regels hij volgt.
Akkoord. Is het huis nu van jou?
Nog niet. Daarvoor zorgen twee regels.
De vraagprijs is een uitnodiging, geen aanbod. De Hoge Raad oordeelde in 1981 dat een advertentie met een prijs "in beginsel" een uitnodiging is "om in onderhandeling te treden", waarbij ook "de persoon van de gegadigde" van belang kan zijn. Bied je de vraagprijs of meer, dan mag de verkoper toch weigeren of iemand anders kiezen.
Zonder handtekeningen geen koop. Koop je als particulier een woning, dan moet de koop schriftelijk worden gesloten (artikel 7:2 BW). Een mondeling akkoord bindt jou dus niet. In 2011 besliste de Hoge Raad dat dit ook voor een particuliere verkoper geldt: hij kan niet worden gedwongen te tekenen, en een schadevergoeding kan alleen onder "zeer bijzondere omstandigheden". Dat hij intussen een hoger bod krijgt, telt daar "in beginsel" niet als zo'n omstandigheid. Het protocol voegt eraan toe dat een bevestigingsmail of een toegestuurd concept van de koopakte niet geldt als ondertekende koopakte.
Er is één uitzondering: is de verkoper geen particulier, bijvoorbeeld een belegger of projectontwikkelaar die beroepsmatig verkoopt, dan kan hij zich volgens het protocol niet op het ontbreken van een getekende akte beroepen.
Onder bod: kan iemand je nog inhalen?
Ja, zolang de koopakte niet door jullie allebei is getekend. Komt er na de gunning of na de sluitingsdatum nog een bod binnen, dan moet de makelaar dat aan de verkoper melden. Die kan dan:
- alle bieders een nieuwe kans geven, met een nieuwe sluitingsdatum;
- alleen jou en de nieuwe bieder opnieuw laten bieden;
- de gunning aan jou intrekken en met de nieuwe bieder verder gaan;
- het nieuwe bod afwijzen.
Bij één-op-één onderhandelen vindt het protocol de laatste drie het meest passend. In elk geval hoor je het schriftelijk.
Andersom geldt dit ook voor jou: is het huis onder bod bij een ander, dan kun je nog bieden.
Ben jij de gelukkige, vraag dan meteen wanneer de koopakte klaar is. Teken pas als je hem gelezen hebt, en gebruik daarna je drie dagen bedenktijd om hem te controleren.
Het biedlogboek
Makelaars die bij een branchevereniging zoals de NVM of Vastgoed Nederland zijn aangesloten, werken sinds 2023 met een digitaal biedlogboek. Het platform stelt het automatisch samen en het is niet aan te passen. Er staan minstens de vraagprijs, de verkoopprijs, de verkoopmethode, alle biedingen en het moment van toewijzing in.
Zodra de koop onherroepelijk is, dus na de bedenktijd en na de voorbehouden, krijgen alle bieders bericht. Je kunt het logboek dan een maand inzien, met de persoonsgegevens van anderen geanonimiseerd. Geen inzage krijg je als je je bod voortijdig hebt ingetrokken, of als de verkoper je niet als realistische bieder ziet; in dat laatste geval kun je om een onderbouwing vragen. Krijg je het logboek ten onrechte niet, vraag het dan aan de verkopende makelaar en stap anders naar de Geschillencommissie Makelaardij.
Veelgestelde vragen
Moet de verkoper ingaan op een bod boven de vraagprijs?
Nee. De vraagprijs is een uitnodiging om te onderhandelen. De verkoper mag kiezen, en kijkt ook naar je voorbehouden en je opleverdatum.
Kan de verkoper na een mondeling "ja" nog aan een ander verkopen?
Ja, als hij een particulier is en de koopakte nog niet door jullie allebei is getekend. Een hoger bod van een ander is volgens de Hoge Raad in beginsel geen reden voor schadevergoeding.
Welke voorbehouden zet ik in een bod op een huis?
Gebruikelijk zijn financiering en een bouwkundige keuring. Heb je al een huis, dan eventueel de verkoop daarvan. Spreek per voorbehoud een datum af en zorg dat die in de koopakte terugkomt.
Mag de makelaar zeggen wat ik moet bieden om te winnen?
Bij een inschrijving niet: hij mag niets over andere biedingen delen en bieders niet ongelijk informeren over een gewenst bod. Alleen bij een open veiling zie je de andere biedingen.
Kan ik mijn bod intrekken?
Ja, tot er overeenstemming is. Daarna ben je als particulier pas gebonden als je de koopakte tekent, en dan heb je nog drie dagen bedenktijd.
Bronnen
- NVM: Protocol Transparant Bieden Woonruimte (verplicht voor NVM-makelaars sinds 1 februari 2026; geraadpleegd 27 oktober 2026)
- NVM: Biedlogboek (geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Volkshuisvesting Nederland: Biedlogboek (geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 2 (schriftelijke koop en bedenktijd)
- Hoge Raad 10 april 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4177 (een advertentie met prijs is een uitnodiging tot onderhandelen)
- Hoge Raad 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412 (ook de particuliere verkoper is pas gebonden na schriftelijke koop)