Kennisbank

Erfpacht, erfdienstbaarheden en kettingbedingen: wat koop je mee?

Gepubliceerd 27 oktober 2026aankoopjuridischkosten

Kort antwoord: bij erfpacht koop je niet de grond, maar het recht om die te gebruiken, en betaal je vaak een canon aan de eigenaar, meestal de gemeente. Een erfdienstbaarheid is een last op jouw grond ten gunste van de buren, of andersom, zoals een recht van overpad. Kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen zijn afspraken van vorige eigenaren die op jou overgaan. In de standaard koopakte staat dat je al die lasten uitdrukkelijk aanvaardt, voor zover ze uit de vorige akten blijken, en dat je die akten hebt gelezen. Vraag ze dus op vóór je tekent: de vorige akte van levering en de eigendomsinformatie van het Kadaster (€ 3,70).

Erfpacht: je koopt een gebruiksrecht

Erfpacht is een zakelijk recht dat je de bevoegdheid geeft om de grond van een ander te houden en te gebruiken (artikel 5:85 BW). De akte waarin de erfpacht is gevestigd kan je verplichten een vergoeding te betalen: de canon. Ook de duur staat in die akte (artikel 5:86). Je hebt hetzelfde genot als een eigenaar, tenzij de akte iets anders zegt, maar je mag de bestemming niet zonder toestemming van de eigenaar veranderen (artikel 5:89).

De voorwaarden staan in de akte van uitgifte. Bij gemeentelijke erfpacht verwijst die vaak naar algemene bepalingen in een aparte akte. Volgens notaris.nl let je bij de aankoop op:

  • wie de eigenaar van de grond is, en of de erfpacht voor bepaalde tijd is;
  • de actuele canon, wanneer die wordt herzien en of hij fiscaal aftrekbaar is;
  • beperkingen in gebruik en bestemming, en of je toestemming nodig hebt om het recht over te dragen;
  • of je bank een erfpachtopinie wil zien, bij erfpachtrechten die vóór 2013 zijn gevestigd.

In het NVM-model staat de erfpacht in artikel 1, optie B: welke erfpachtvoorwaarden gelden, of het recht eeuwigdurend, voortdurend of tijdelijk is, wanneer het voor het eerst wordt herzien, en of de canon afgekocht is of hoeveel hij nu bedraagt. In artikel 6.12 verklaart de verkoper dat verschuldigde canons zijn betaald. Is dit deel leeg of onduidelijk, laat het dan invullen.

Erfpacht in Amsterdam: voortdurend of eeuwigdurend

In Amsterdam komen twee vormen het meest voor:

  • Voortdurende erfpacht: het recht is verdeeld in tijdvakken van 50 of 75 jaar. Aan het eind van een tijdvak stelt de gemeente de canon opnieuw vast op basis van de grondwaarde. Die waarde wordt 1 tot 4 jaar voor het einde bekend. Je kunt de canon afkopen tot het einde van het tijdvak.
  • Eeuwigdurende erfpacht (sinds 2016, Algemene Bepalingen 2016): de canon wordt één keer vastgesteld en daarna alleen jaarlijks met de inflatie verhoogd. Je kunt hem voor altijd afkopen.

Zit de woning nog in het voortdurende stelsel, dan kun je overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, als er geen betalingsachterstand is en er geen commerciële ruimte in het recht zit. De gemeente geeft een overstapkorting van 35% en rekent met een canonpercentage tussen 2,39 en 4,23%. De eeuwigdurende canon ga je pas betalen na het einde van het huidige tijdvak. Stap je niet over, dan gelden bij een nieuw tijdvak de Algemene Bepalingen 2000.

Bij aankoop vraag je volgens de gemeente: voortdurend of eeuwigdurend, welke Algemene Bepalingen, afgekocht of niet, het canonbedrag, de einddatum van het huidige tijdvak, de gegevens uit het Kadaster en eventuele betalingsachterstanden. Die achterstanden kan alleen de notaris opvragen.

Heeft de verkoper al een aanvraagdatum voor de overstap laten registreren, dan gaat die na de overdracht automatisch naar jou. Je moet dan wel zelf binnen 6 maanden na de overdracht een aanbieding aanvragen, anders vervalt de aanvraagdatum. Je krijgt daar geen herinnering voor. Is de overstapakte al bij de notaris getekend, dan neem je de afspraken van de verkoper over.

Erfdienstbaarheden: rechten van en voor de buren

Een erfdienstbaarheid is een last op een stuk grond (het dienende erf) ten gunste van een ander stuk grond (het heersende erf) (artikel 5:70 BW). De last is meestal iets dulden of iets niet doen, en kan ook onderhoud omvatten (artikel 5:71). Voorbeelden:

  • recht van overpad: de buren mogen over jouw pad naar hun huis, of jij over het hunne;
  • een verbod om te bouwen of hoger te bouwen, zodat de buren hun uitzicht of licht houden;
  • het recht om leidingen of een afvoer over andermans grond te laten lopen.

Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging in een akte of door verjaring (artikel 5:72). Wat precies mag, staat in de akte van vestiging. Zegt die akte niets, dan geldt de plaatselijke gewoonte (artikel 5:73). Een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan, staat niet in een akte. Vraag de verkoper daarom ook wie er feitelijk over het perceel loopt of rijdt.

Kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen

Een kwalitatieve verplichting is een afspraak om iets te dulden of niet te doen die automatisch overgaat op elke volgende eigenaar. Daarvoor is een notariële akte nodig die is ingeschreven in de openbare registers (artikel 6:252 BW). Een verplichting om iets te doen, zoals betalen, kan niet op die manier meegaan.

Daarvoor bestaat het kettingbeding: elke eigenaar moet de afspraak bij verkoop aan de volgende koper opleggen, meestal op straffe van een boete. Een voorbeeld uit een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van mei 2026: in een leveringsakte van een huisje op een bungalowpark stond dat de verplichtingen en verboden uit die akte ook voor opvolgers gelden, bij elke eigendomsoverdracht als kettingbeding moeten worden opgelegd, en dat de nieuwe eigenaar anders een boete van € 22.700 verschuldigd is. Via dat beding moest de eigenaar een parkbijdrage betalen aan de exploitant van het park (ECLI:NL:RBNHO:2026:5735).

Een kettingbeding verplicht jou dus ook om het door te geven als je later zelf verkoopt. Lees in het beding wie de boete kan eisen en wanneer. Controleer in de concept-leveringsakte of de kettingbedingen uit de vorige akte erin staan. Zie Koopakte of leveringsakte.

Waar vind je ze?

  • De vorige akte van levering, de akte waarmee de verkoper zelf kocht. Volgens het Kadaster staan erfdienstbaarheden daarin onder het kopje "Erfdienstbaarheden". Vaak zit hij al bij de koopakte. Zo niet, dan kost een kopie bij het Kadaster € 19,85 per e-mail.
  • Eigendomsinformatie van het Kadaster (€ 3,70 in de webwinkel): wie de eigenaar is, welke beperkingen gelden, of er erfpacht rust (onder "rechten") en de koopsom uit de laatste akte.
  • Oudere akten: staat er niets in de laatste akte, dan kan een erfdienstbaarheid in een eerdere akte zijn vastgelegd, of in de akte van de buren. Het Kadaster doet een erfdienstbaarhedenonderzoek voor € 190 (terug tot 1950) of € 350 (terug tot 1838).
  • De erfpachtakte: € 19,85, plus € 60 als het Kadaster de akte van uitgifte moet zoeken.

Hoe de koopakte ermee omgaat

In het NVM-model staat in artikel 6.2 dat je "uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen" aanvaardt, voor zover die blijken uit de laatste en voorgaande akten. Daarna verklaar je dat de verkoper je de tekst van die akten heeft gegeven en dat je ze hebt gelezen. Heersende erfdienstbaarheden, rechten die jouw perceel heeft op dat van een ander, koop je volgens artikel 6.1 mee.

De wet zegt dat de verkoper de woning moet overdragen vrij van bijzondere lasten en beperkingen, behalve die je uitdrukkelijk hebt aanvaard (artikel 7:15 lid 1 BW). Met artikel 6.2 doe je dat dus. Een uitzondering: voor lasten die ingeschreven hadden kunnen worden maar bij het tekenen niet in de registers stonden, blijft de verkoper altijd verantwoordelijk (lid 2). Kent de verkoper lasten die niet uit de akten blijken, dan moet hij ze volgens de toelichting bij het model melden. Doet hij dat niet, dan kun je in beginsel schadevergoeding vorderen.

Wat vraag je, en aan wie?

  • Aan de makelaar: de vorige akte van levering en eventuele oudere akten waarnaar die verwijst, vóór je tekent.
  • Aan de verkoper: zijn er afspraken met buren, loopt er iemand over het perceel, betaalt hij ergens een bijdrage voor?
  • Aan de notaris: wat houdt een erfdienstbaarheid of kettingbeding in de praktijk in, en zijn er betalingsachterstanden op de erfpacht?
  • Aan je hypotheekadviseur: wil de bank een erfpachtopinie?

Koop je een appartement, dan gelden daarnaast de splitsingsakte en het reglement van de VvE. Hoe je die leest, staat op AppartementCheck in Splitsingsakte lezen.

Veelgestelde vragen

Ben ik bij erfpacht eigenaar van mijn huis?

Je bent erfpachter: je mag de grond met wat erop staat houden en gebruiken alsof je eigenaar bent, binnen de voorwaarden van de erfpacht. De grond blijft van de erfverpachter.

Kan ik een erfdienstbaarheid laten schrappen?

Niet in je koopakte: de buren hebben er een recht op. Daarvoor heb je hun medewerking nodig. Je kunt wel over de prijs onderhandelen als een erfdienstbaarheid je gebruik van het huis beperkt.

Wat gebeurt er als ik een kettingbeding niet doorgeef bij verkoop?

Dat hangt af van de tekst van het beding; vaak staat er een boete op. Laat de notaris bij je eigen verkoop controleren dat alle kettingbedingen worden doorgegeven.

Moet ik als koper in Amsterdam zelf de overstap aanvragen?

Ja. Ook als de verkoper al een aanvraagdatum had, moet jij binnen 6 maanden na de overdracht zelf een aanbieding aanvragen. Anders vervalt de aanvraagdatum.

Bronnen

Wat aanvaard je in jouw koopakte?

Met één zin in je koopakte aanvaard je alle erfdienstbaarheden en kettingbedingen uit eerdere akten. Wij lezen je koopakte en de bijlagen voor € 9,95 binnen 24 uur tegen een vaste checklist, ook de erfpacht en de lasten die je overneemt, en je krijgt alle deadlines als agenda-bestand.

Check mijn koopakte

Lees ook