Kennisbank

Een huis kopen: hoe gaat dat, stap voor stap?

Gepubliceerd 27 oktober 2026aankoopfinancieringkosten

Kort antwoord: een huis kopen gaat in vier fases. Eerst zoek je uit wat je kunt lenen en wat het huis is: eigendomsbewijs, kadastrale kaart, staat van onderhoud. Dan bied je, en bij een akkoord teken je de koopakte, waarna je drie dagen bedenktijd hebt. Daarna loopt een klok: binnen de termijnen van je ontbindende voorwaarden regel je keuring, taxatie en hypotheek, en je zorgt voor de waarborgsom of bankgarantie. Tot slot teken je bij de notaris de leveringsakte en krijg je de sleutel. Het grootste verschil met een appartement: bij een huis is al het onderhoud van jou, en er is geen VvE die daarvoor spaart.

Fase 1: vóór je biedt

Wat kun je lenen?

Laat een hypotheekadviseur uitrekenen hoeveel je kunt lenen voordat je gaat bezichtigen. Hij kijkt naar je inkomen, je andere leningen en je woonlasten. Staat het huis op erfpachtgrond, dan telt de canon mee als woonlast: bij een hypotheek met NHG moet de geldverstrekker de erfpachtcanon meenemen in je financieringslast, en een herziening binnen 12 maanden na het bindend aanbod ook.

Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kan in 2026 tot € 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. Je betaalt eenmalig 0,4% van het leenbedrag aan borgtochtprovisie.

Houd eigen geld achter de hand voor de kosten koper (zie onderaan) en voor de waarborgsom, of laat je bank uitzoeken of een bankgarantie kan.

Wat koop je eigenlijk?

Bij een huis koop je de grond mee, met alles wat daarop rust. Kijk daarom verder dan de kamers:

  • Eigendomsbewijs en kadastrale kaart: waar lopen de grenzen, en klopt dat met de schutting? NVM-makelaars zetten dit soort stukken bij de verkoopinformatie, samen met de vragenlijst, de lijst van zaken, het energielabel en soms al een bouwkundige keuring.
  • Erfpacht: betaal je canon, en wanneer wordt die herzien? Zie Erfpacht, erfdienstbaarheden en kettingbedingen.
  • Erfdienstbaarheden en kettingbedingen: heeft de buurman recht van overpad over jouw tuin, of mag je niet bouwen tot een bepaalde hoogte? Dat staat in de eigendomsakte, niet in de advertentie.
  • Onderhoud: dak, kozijnen, fundering, riolering. Bij een appartement deel je die kosten met de VvE. Bij een huis betaal je ze alleen, en meestal ineens.

De verkoper moet je vertellen welke gebreken hij kent. Jij hebt als koper zelf een onderzoeksplicht: wat je had kunnen zien of navragen, kun je de verkoper later moeilijk verwijten.

Fase 2: bod en koopakte

Je bod gaat via de makelaar van de verkoper. Zet je voorbehouden er meteen in: financiering, bouwkundige keuring, en eventueel de verkoop van je huidige woning. Hoe het biedproces werkt en wat de makelaar wel en niet mag zeggen, lees je in Bieden op een huis.

Een "ja" van de verkoper is nog geen koop. Koop je als particulier een woning, dan moet de koop schriftelijk worden gesloten (artikel 7:2 BW). Pas als jullie allebei de koopakte hebben getekend, ligt hij vast.

Na de handtekening krijg je de akte of een kopie, en vanaf de dag erna loopt je bedenktijd van drie dagen. Minstens twee daarvan mogen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn, anders komt er een dag bij. In die dagen kun je zonder reden en zonder boete van de koop af. Koop je binnen zes maanden opnieuw hetzelfde huis van dezelfde verkoper, dan krijg je geen nieuwe bedenktijd. Meer in Bedenktijd bij de koopakte.

Lees de koopakte in die drie dagen echt door. Let bij een huis vooral op:

  • de data van je ontbindende voorwaarden en van de overdracht;
  • de hoogte van de waarborgsom en de boete;
  • clausules die risico naar jou verschuiven, zoals een ouderdomsclausule, asbestclausule of niet-zelfbewoningsclausule (zie Ouderdomsclausule en asbestclausule);
  • wat er over erfpacht, erfdienstbaarheden en kettingbedingen staat;
  • of de koopakte wordt ingeschreven in het Kadaster.

Die inschrijving beschermt je tussen tekenen en overdracht. Is de koop ingeschreven, dan kunnen een latere verkoop aan een ander, een beslag of een faillissement van de verkoper niet tegen je worden ingeroepen (artikel 7:3 BW). De bescherming vervalt als het huis niet binnen zes maanden na de inschrijving aan je is geleverd. Tijdens de bedenktijd kan de inschrijving alleen als een Nederlandse notaris de akte heeft opgesteld en meeondertekend.

Fase 3: na de bedenktijd

Nu tellen de deadlines in je koopakte.

Waarborgsom of bankgarantie. Meestal 10% van de koopsom, gestort bij de notaris of als bankgarantie, vóór een datum in de akte. Bij de overdracht wordt het bedrag verrekend. Zie Waarborgsom of bankgarantie.

Bouwkundige keuring. Bij een huis is dit de belangrijkste stap na het tekenen, omdat elk gebrek voor jouw rekening komt. Vraag om een keuring waarbij ook de kruipruimte wordt bekeken. Je voorbehoud werkt alleen als de akte zegt wanneer je mag ontbinden, bijvoorbeeld bij herstelkosten boven een bepaald bedrag, en vóór welke datum.

Taxatie en hypotheek. De geldverstrekker wil een gevalideerd taxatierapport. Blijkt daaruit achterstallig onderhoud dat snel hersteld moet worden en is dat meer dan 10% van de marktwaarde, dan vraagt een NHG-geldverstrekker ook een bouwkundig rapport. Wil je verbouwen en dat meelenen, dan komt dat geld in een bouwdepot. Welke stukken de bank en de notaris willen zien, staat in Documenten voor je hypotheek en de notaris.

Ontbindende voorwaarden. Lukt de financiering niet, of valt de keuring tegen, dan moet je vóór de datum in de akte ontbinden, schriftelijk en zoals de akte het voorschrijft. Te laat is te laat. Ontbind je daarna toch, dan is de boete bijna altijd 10% van de koopsom. Zie Ontbindende voorwaarden.

Fase 4: overdracht bij de notaris

Kort voor de overdracht loop je met de verkoper of makelaar door het huis: de eindinspectie. Is het leeg, in de afgesproken staat, en is achtergebleven wat op de lijst van zaken staat? Bij een huis loop je ook de tuin, de schuur en de zolder na.

Bij de notaris teken je de leveringsakte en meestal ook de hypotheekakte. De koopakte was de afspraak, de leveringsakte maakt je eigenaar. De notaris schrijft hem in bij het Kadaster en betaalt de verkoper. Zie Koopakte of leveringsakte.

De kosten koper in 2026

Kosten Wat
Overdrachtsbelasting 2% als je er zelf gaat wonen, 8% als het niet je hoofdverblijf wordt
Startersvrijstelling 0% als je aan alle voorwaarden voldoet
Notaris en Kadaster leveringsakte, hypotheekakte, inschrijving
Taxatie het gevalideerde rapport voor de bank
Bouwkundige keuring bij een huis eigenlijk altijd
Hypotheekadvies advies en bemiddeling
NHG 0,4% van het leenbedrag, als je NHG neemt

De startersvrijstelling krijg je in 2026 als je bij de overdracht 18 of ouder en jonger dan 35 bent, er zelf voor langere tijd gaat wonen, de vrijstelling nog niet hebt gebruikt en de woning niet meer dan € 555.000 waard is. Tuin, schuur en garage tellen mee in die waarde. Staat het huis op erfpachtgrond, dan telt de Belastingdienst de gekapitaliseerde canon erbij op. Kom je daardoor boven de grens, dan betaal je 2%.

Veelgestelde vragen

Heb ik bij een huis een bouwkundige keuring nodig?

Wettelijk niet, maar je hebt wel een onderzoeksplicht, en bij een huis draai je alleen op voor dak, fundering en leidingen. Neem een voorbehoud voor de keuring op in je bod en in de koopakte, met een datum.

Hoe lang is de bedenktijd bij een huis?

Drie dagen, vanaf de dag nadat je de getekende koopakte hebt gekregen. Minstens twee van die dagen zijn geen zaterdag, zondag of feestdag; anders komt er een dag bij.

Moet mijn koopakte in het Kadaster worden ingeschreven?

Het hoeft niet, maar het beschermt je tegen een dubbele verkoop, beslag of faillissement van de verkoper tot de overdracht. Kijk in je koopakte of het geregeld is en wie de kosten betaalt.

Telt erfpacht mee voor de startersvrijstelling?

Ja. Bij een huis op erfpachtgrond telt de gekapitaliseerde canon mee in de woningwaarde. Daardoor kun je boven € 555.000 uitkomen, ook als de koopprijs eronder ligt.

Wat is het verschil tussen een huis en een appartement kopen?

Het proces is hetzelfde. Bij een appartement koop je een appartementsrecht en word je lid van een VvE, die het onderhoud van het gebouw regelt en ervoor spaart. Bij een huis regel en betaal je dat zelf. Koop je een appartement, lees dan ook de VvE-stukken, bijvoorbeeld met de VvE-check van AppartementCheck.

Bronnen

Laat je koopakte lezen vóór de bedenktijd om is

Na de bedenktijd zit je vast aan wat er in de koopakte staat. Wij lezen hem voor € 9,95 binnen 24 uur tegen een vaste checklist, en je krijgt alle deadlines als agenda-bestand.

Check mijn koopakte

Lees ook