Kennisbank

Ontbindende voorwaarden in de koopakte: welke, tot wanneer en hoe je ze inroept

Gepubliceerd 27 oktober 2026koopaktefinancieringjuridisch

Kort antwoord: een ontbindende voorwaarde (ook: voorbehoud) laat je na de bedenktijd nog van de koop af, maar alleen in het geval dat in de koopakte staat en alleen vóór de datum die erbij hoort. In de model-koopakte van NVM, Vereniging Eigen Huis en de andere makelaarsorganisaties staan er drie standaard: financiering, Nationale Hypotheek Garantie en een bouwtechnische keuring. Je roept de voorwaarde in met een schriftelijk bericht dat op tijd binnen is bij de verkoper of zijn makelaar, met bewijs: bij de financiering standaard één afwijzing van een bank. Mis je de datum, dan is de voorwaarde weg. Kom je de koop daarna niet na, dan betaal je meestal een boete van 10% van de koopsom.

Welke voorwaarden zijn gebruikelijk?

De model-koopakte voor een bestaande woning (artikel 15 bij een huis, artikel 18 bij een appartement) noemt er drie, elk met een eigen datum.

  • Financiering. Je kunt ontbinden als je op de afgesproken datum geen bindend aanbod voor een hypotheek hebt van een erkende bank of verzekeraar. In de akte staan het leenbedrag, een maximale bruto jaarlast of rente, en de hypotheekvorm. Een bank die je wel een lening biedt, maar tegen een hogere rente dan in de akte staat, is dus ook een reden.
  • Nationale Hypotheek Garantie. Je kunt ontbinden als je geen NHG krijgt voor de hypotheek die je aanvraagt. In 2026 kan NHG tot een hypotheek van € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende maatregelen. Leen je meer, dan heeft dit voorbehoud weinig zin.
  • Bouwtechnische keuring. Je kunt ontbinden als het keuringsrapport laat zien dat direct noodzakelijk herstel en achterstallig onderhoud meer kosten dan het bedrag in de akte, of als de keurder aanvullend specialistisch onderzoek aanbeveelt. Geeft de keurder een bandbreedte, dan telt het hoogste bedrag.

Bij een appartement staat er in het model nog een vierde: je kunt ontbinden als de VvE geen toestemming geeft om er zelf te gaan wonen, als het reglement die toestemming vereist.

Andere voorwaarden mogen ook, zoals de verkoop van je eigen woning of een vergunning voor een verbouwing die je van plan bent. Die staan niet in het standaardmodel, dus ze komen onder de nadere afspraken. De toelichting bij het model zegt het zo: zorg dat elke afgesproken voorwaarde "goed in de koopovereenkomst" wordt vastgelegd. Een voorbehoud zonder datum, zonder bedrag of zonder omschrijving van het bewijs leidt later tot discussie.

Hoe de deadline werkt

Elke voorwaarde heeft een datum ("uiterlijk op ..."). Op die datum moet duidelijk zijn of je de voorwaarde kunt inroepen. Daarna heb je een paar werkdagen om het bericht bij de verkoper te krijgen: in de akte staat "uiterlijk op de ... werkdag na de datum", en zaterdagen, zondagen en erkende feestdagen tellen niet mee. Het bericht moet dan zijn ontvangen door de verkoper of zijn makelaar. Versturen op de laatste dag is niet genoeg.

Een voorbeeld uit een koopakte die wij lazen: het financieringsvoorbehoud liep tot zondag 29 november 2026, en de ontbinding moest uiterlijk de eerste werkdag daarna binnen zijn, maandag 30 november.

Reken terug vanaf die datum. Een bank doet sinds de hypothekenrichtlijn geen voorlopige offerte meer, alleen een bindend aanbod. Daarvoor heeft ze eerst alles nodig: inkomensgegevens, een werkgeversverklaring en een taxatierapport. Lever je stukken dus meteen aan, en plan de taxatie en de keuring in de eerste week. Lukt het niet op tijd, vraag de verkoper dan vóór de datum om uitstel en leg dat schriftelijk vast. Zonder afspraak blijft de datum in de akte staan.

Je moet ook echt je best doen. In het model staat dat beide partijen "al het redelijk mogelijke" doen om de financiering, NHG of andere toezeggingen te krijgen. Een hypotheek expres laten mislukken om van de koop af te komen, kan dus niet.

Zo roep je een voorwaarde in

  1. Schriftelijk. Een telefoontje is volgens de toelichting niet genoeg. Een aangetekende brief is het veiligst. Hebben jullie tot nu toe gemaild, dan kan e-mail ook een "gangbaar communicatiemiddel" zijn. Vraag de makelaar om een ontvangstbevestiging.
  2. Op tijd binnen, uiterlijk op de werkdag die in de akte staat.
  3. Goed gedocumenteerd. Bij de financiering is dat standaard één afwijzing van een erkende bank of verzekeraar. Kijk in je akte of er iets anders is ingevuld: partijen mogen afspreken dat je twee afwijzingen of extra stukken laat zien, zoals je hypotheekaanvraag of loonstroken. Bij de keuring stuur je een kopie van het rapport mee, met het overzicht van de herstelkosten.

Is de ontbinding geldig, dan zijn jullie allebei van de koop af. Een waarborgsom die je al gestort had, krijg je terug. Meer daarover lees je in Waarborgsom of bankgarantie.

Wat als je de datum mist?

Dan kun je je niet meer op die voorwaarde beroepen. De koop ligt vast, ook als de hypotheek een week later alsnog wordt afgewezen. De ontbinding gaat ook niet vanzelf: zolang je niets laat horen, loopt de koop gewoon door.

Kun of wil je daarna niet afnemen, dan ben je in de woorden van het model "nalatig". De verkoper stelt je in gebreke en geeft je acht dagen. Gebeurt er niets, dan kan hij de koop ontbinden en een boete van 10% van de koopsom eisen, plus schadevergoeding als zijn schade hoger is. Hij kan ook nakoming eisen, met een boete van 3 promille van de koopsom per dag, tot maximaal 10%. Bij een koopsom van € 315.000 is 10% € 31.500. Die boete wordt meestal betaald uit je waarborgsom of bankgarantie.

Zonder voorbehoud kopen

In een krappe markt bieden kopers soms zonder voorbehouden, om hun bod sterker te maken. De toelichting bij het model is daar duidelijk over. Streep je het financieringsvoorbehoud door en krijg je de lening niet, dan is dat geen reden om te ontbinden: de financiering is "volledig voor rekening en risico van koper". Streep je de keuring door, dan kun je niet ontbinden als het herstel duurder blijkt dan je dacht. Voor verborgen gebreken kan de verkoper nog wel aansprakelijk zijn, maar dat is een discussie achteraf, geen uitweg.

Overweeg je dit, laat dan vóór je biedt je leenruimte vaststellen, liefst met een taxatie, en laat het huis keuren vóór je bod. Bij een appartement lees je ook de VvE-stukken vooraf, want daar is in het model geen voorbehoud voor. Je enige gratis uitweg na het tekenen is dan de bedenktijd.

Veelgestelde vragen

Hoeveel afwijzingen heb ik nodig voor het financieringsvoorbehoud?

In de model-koopakte is dat standaard één afwijzing van een erkende bank of verzekeraar. Partijen mogen afspreken dat het er meer zijn, of dat je extra stukken overlegt. Wat voor jou geldt, staat in het artikel over de ontbindende voorwaarden in je eigen koopakte.

Kan ik ontbinden als de bank me minder leent dan ik nodig heb?

Ja, als je geen bindend aanbod krijgt voor het bedrag, de jaarlast of de rente die in de akte staat. Daarom moeten die getallen kloppen met wat je echt nodig hebt, inclusief de kosten koper die je niet uit eigen geld betaalt.

Telt het weekend mee voor de deadline?

Voor de werkdagen na de datum van de voorwaarde, waarin je bericht binnen moet zijn, tellen zaterdagen, zondagen en erkende feestdagen niet mee. Valt de datum zelf in een weekend, reken dan niet op uitstel en zorg dat je er vóór die datum klaar voor bent.

Mag ik zelf een voorbehoud toevoegen, zoals de verkoop van mijn huis?

Ja, als de verkoper ermee akkoord gaat. Zet het dan al in je bod en laat het in de koopakte opnemen met een datum en een omschrijving van het bewijs.

Wat als ik geen keuringsvoorbehoud heb?

Dan kun je na de bedenktijd niet meer van de koop af vanwege gebreken die een keuring had laten zien. Laat het huis dan vóór je bod of binnen de bedenktijd keuren.

Bronnen

Staan jouw voorbehouden goed in de koopakte?

Een vergeten keuringsvoorbehoud of een te krappe financieringsdatum zie je pas als het te laat is. Wij lezen je koopakte voor € 9,95 binnen 24 uur en zetten elke deadline in een agenda-bestand.

Check mijn koopakte

Lees ook