Kort antwoord: koop je als particulier een woning, dan heb je na het tekenen drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek). De bedenktijd begint om 0.00 uur op de dag nadat je de getekende koopakte (of een kopie) hebt ontvangen. Eindigt hij op een zaterdag, zondag of feestdag, dan loopt hij door tot en met de eerstvolgende werkdag. En er moeten altijd minstens twee werkdagen in zitten. Binnen die tijd kun je zonder reden en zonder kosten van de koop af. Zorg dat je bericht vóór het einde binnen is bij de verkoper of zijn makelaar.
Wat de wet zegt
Artikel 7:2 BW regelt twee dingen. De koop van een woning door een particulier moet schriftelijk. En de koper krijgt de akte of een kopie, waarna hij "gedurende drie dagen na deze terhandstelling" het recht heeft "de koop te ontbinden".
De bedenktijd is van jou als koper. De verkoper heeft geen wettelijke bedenktijd, al kunnen jullie die wel afspreken. Je bedenktijd mag niet korter worden gemaakt dan drie dagen. Een langere bedenktijd afspreken mag wel.
Wanneer begint de bedenktijd?
Op de dag na de dag waarop je de door jullie allebei getekende koopakte hebt ontvangen. Teken je op maandag en krijg je dezelfde dag een kopie, dan begint je bedenktijd dinsdag om 0.00 uur.
Het gaat om het moment dat jij de getekende akte hebt. Tekent de verkoper pas later, of krijg je de kopie per post, dan begint de bedenktijd later. De makelaar vraagt je vaak om een gedateerd ontvangstbewijs te tekenen. Die datum bepaalt dan het begin. Kijk dus goed welke datum je erop zet.
Hoe tellen weekenden en feestdagen?
Hier komen twee regels uit de Algemene termijnenwet bij, die de model-koopakte ook letterlijk overneemt:
- Eindigt de bedenktijd op een zaterdag, zondag of erkende feestdag, dan loopt hij door tot en met de eerstvolgende dag die dat niet is (artikel 1).
- In de bedenktijd moeten minstens twee dagen zitten die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Zo nodig wordt hij verlengd (artikel 2).
Erkende feestdagen zijn volgens die wet: Nieuwjaarsdag, Goede Vrijdag, tweede Paasdag, Hemelvaartsdag, tweede Pinksterdag, Koningsdag, 5 mei en beide Kerstdagen.
Zo loopt het in de praktijk, met de data van deze en de komende weken:
| Getekende akte ontvangen | Bedenktijd loopt | Einde |
|---|---|---|
| dinsdag 27 oktober 2026 | wo, do, vr | vrijdag 30 oktober, 23.59 uur |
| woensdag 28 oktober 2026 | do, vr, za: eindigt op zaterdag | maandag 2 november, 23.59 uur |
| donderdag 29 oktober 2026 | vr, za, zo: maar één werkdag | maandag 2 november, 23.59 uur |
| vrijdag 30 oktober 2026 | za, zo, ma: maar één werkdag | dinsdag 3 november, 23.59 uur |
| dinsdag 22 december 2026 | wo, do, vr (eerste Kerstdag) | maandag 28 december, 23.59 uur |
Het voorbeeld op donderdag staat ook zo bij de Rijksoverheid. Twijfel je over je eigen einddatum, vraag het dan aan de notaris en ga uit van de vroegste datum die je kunt bedenken.
Voor wie geldt de bedenktijd?
- Voor een koper die een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Koop je via een bv, of koop je als belegger in de uitoefening van je bedrijf, dan heb je geen wettelijke bedenktijd.
- Voor de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak: een huis of een appartementsrecht. Volgens de Rijksoverheid geldt hij ook voor een vakantiewoning. De wet past hem ook toe op lidmaatschaps- of deelnemingsrechten die recht geven op het gebruik van een woning, zoals bij een wooncoöperatie.
- Niet bij huurkoop en niet bij een openbare veiling bij de notaris. Volgens de Rijksoverheid ook niet bij de koop van onbebouwde grond, een woonboot of een woonwagen.
Eén keer per woning per zes maanden
Gebruik je je bedenktijd en sluiten dezelfde koper en verkoper binnen zes maanden opnieuw een koop over dezelfde woning, dan heb je bij die tweede koop geen bedenktijd meer. Dat staat in artikel 7:2 lid 2. Ontbinden, opnieuw onderhandelen en daarna met dezelfde verkoper opnieuw tekenen geeft je dus geen nieuwe bedenktijd.
Zo gebruik je de bedenktijd
De wet stelt geen eisen aan de vorm. Maar als de verkoper zegt dat hij niets heeft ontvangen, moet jij kunnen bewijzen dat je op tijd was. Doe het daarom schriftelijk en bewijsbaar:
- Stuur een korte, ondertekende verklaring dat je de koopovereenkomst ontbindt op grond van de bedenktijd (artikel 7:2 BW). Een reden hoef je niet te geven.
- Zorg dat die vóór het einde van de bedenktijd binnen is bij de verkoper of zijn makelaar. Mail en bel de makelaar, en stuur ook een aangetekende brief.
- Is de verkoper of zijn makelaar op het laatste moment niet bereikbaar? In de model-koopakte kiezen partijen woonplaats bij de notaris. Een ontbinding die je dan aan de notaris meldt, geldt volgens de toelichting als ontvangen door de verkoper.
Ontbind je binnen de bedenktijd, dan betaal je de verkoper niets. Had je al een waarborgsom gestort, dan krijg je die terug.
De laatste goedkope uitweg
Na de bedenktijd kun je alleen nog van de koop af via een ontbindende voorwaarde die in de akte staat, zoals de financiering of de keuring, en alleen vóór de datum die erbij hoort. Valt je reden daar niet onder, dan kost stoppen je meestal 10% van de koopsom als boete. Hoe dat werkt met je waarborgsom of bankgarantie, lees je in Waarborgsom of bankgarantie.
Gebruik de drie dagen dus om de koopakte zelf te lezen: staan de voorbehouden erin die je bij je bod noemde, met haalbare data? Wordt de koopakte ingeschreven in het Kadaster? Welke risico's legt de verkoper bij jou neer, zoals asbest of ouderdom? En bij een appartement: wat staat er over de VvE?
Veelgestelde vragen
Kost het iets om de koop in de bedenktijd te ontbinden?
Nee. Je hoeft geen reden te geven en de verkoper kan geen boete of vergoeding vragen.
Mag de verkoper de bedenktijd korter maken?
Nee. De wettelijke bedenktijd van drie dagen kan niet ten nadele van de koper worden ingekort. Een langere bedenktijd afspreken mag wel.
Heeft de verkoper ook bedenktijd?
Niet volgens de wet. Jullie kunnen het wel afspreken in de koopakte.
Telt de dag waarop ik teken mee?
Nee. De bedenktijd begint om 0.00 uur op de dag na de dag waarop je de getekende koopakte of een kopie ervan hebt ontvangen.
Kan de koopakte tijdens de bedenktijd al in het Kadaster worden ingeschreven?
Alleen als een in Nederland gevestigde notaris de koopakte heeft opgesteld en mee heeft ondertekend (artikel 7:3 lid 2 BW). Heeft de makelaar de akte opgesteld, dan volgt de inschrijving pas na de bedenktijd.
Ik heb de getekende koopakte nog niet ontvangen. Loopt mijn bedenktijd al?
Nee. De bedenktijd begint pas op de dag nadat je de door jullie allebei getekende akte of een kopie hebt gekregen. Vraag de makelaar om die kopie, zodat duidelijk is wanneer je bedenktijd eindigt.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 2 (schriftelijke koop, bedenktijd, zes maanden) en artikel 3 (inschrijving tijdens de bedenktijd)
- Algemene termijnenwet, artikel 1 tot en met 4 (verlenging bij weekend en feestdagen, lijst van erkende feestdagen)
- Rijksoverheid: Hoeveel bedenktijd heb ik na het kopen van een woning? (geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Toelichting op de koopovereenkomst voor de consument, model koopovereenkomst bestaande eengezinswoning (model 2023) (artikel 16 Bedenktijd en toelichting; kopie op de site van een makelaar, geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Notaris.nl: Als de koop van het huis niet doorgaat (geraadpleegd 27 oktober 2026)