Kennisbank

Waarborgsom of bankgarantie bij het kopen van een woning: wanneer, hoeveel en wanneer terug

Gepubliceerd 27 oktober 2026koopaktekostenfinanciering

Kort antwoord: de waarborgsom is een zekerheid voor de verkoper dat je de koop nakomt. Gebruikelijk is 10% van de koopsom. Je stort dat bedrag op de derdenrekening van de notaris, of je laat je bank of verzekeraar een bankgarantie voor dat bedrag afgeven. De uiterste datum staat in de koopakte, en ligt meestal kort na het einde van je financieringsvoorbehoud. Gaat de koop door, dan wordt de waarborgsom verrekend of terugbetaald en vervalt de bankgarantie. Ontbind je op tijd via de bedenktijd of een ontbindende voorwaarde, dan krijg je hem terug. Kom je de koop zonder geldige reden niet na, dan gaat hij meestal als boete naar de verkoper.

Waarborgsom of bankgarantie: het verschil

In de model-koopakte van NVM, Vereniging Eigen Huis en de andere makelaarsorganisaties (artikel 5) is de bankgarantie de hoofdregel en de waarborgsom het alternatief.

  • Waarborgsom: je maakt het bedrag zelf over naar de derdenrekening van de notaris. Het geld moet daar uiterlijk op de datum in de akte zijn bijgeschreven. Op tijd versturen is dus niet genoeg: houd rekening met een bankdag of meer.
  • Bankgarantie: een bank of verzekeraar verklaart dat zij het bedrag aan de notaris betaalt als jij je verplichtingen niet nakomt. Je hoeft het geld niet zelf te hebben. Volgens het model moet de garantie onvoorwaardelijk zijn, uitbetalen op eerste verzoek van de notaris, en doorlopen tot minstens een maand na de afgesproken overdrachtsdatum.

Heb je het eigen geld niet, of wil je het niet vastzetten, dan is een bankgarantie de gebruikelijke keuze. Je vraagt hem aan bij de geldverstrekker van je hypotheek, vaak via je hypotheekadviseur.

Hoeveel?

Het model laat het bedrag open, maar de toelichting noemt 10% van de koopsom gebruikelijk, en de notaris noemt hetzelfde. Bij een koopsom van € 315.000 is dat € 31.500. Het bedrag staat in euro's in de akte. Controleer of het klopt met de koopsom: soms wordt de prijs na onderhandeling aangepast en het bedrag van de waarborgsom niet.

Wanneer moet hij er zijn?

De datum staat in artikel 5 van de akte ("uiterlijk op ..."). Volgens de toelichting wordt een bankgarantie doorgaans binnen enkele dagen na het einde van het financieringsvoorbehoud gesteld. Bij ABN AMRO vraag je hem bijvoorbeeld aan tegelijk met het afsluiten van je hypotheek. Een datum die eerder ligt dan je hypotheek rond kan zijn, is dus vaak niet haalbaar.

Een voorbeeld uit een koopakte die wij lazen: het financieringsvoorbehoud liep tot 29 november 2026, en de bankgarantie van € 31.500 moest uiterlijk dinsdag 8 december bij de notaris zijn.

Staat er in jouw akte een datum vóór het einde van je financieringsvoorbehoud, of maar een paar dagen na het tekenen? Vraag de makelaar dan binnen je bedenktijd om een latere datum, of zorg dat je het bedrag zelf kunt storten.

Wat kost het?

  • Bankgarantie: volgens de toelichting bij het model rekent de bank een vergoeding voor de garantieverklaring. Hoe hoog die is, verschilt per bank. ABN AMRO zegt bijvoorbeeld dat de kosten zijn meegenomen in de afhandelingskosten van je hypotheek en dat er geen extra kosten bij komen. Vraag je adviseur wat jouw bank rekent.
  • Waarborgsom: die kost niets, maar je geld staat vast tot de overdracht. De verkoper vergoedt geen rente. Vergoedt de notaris rente over de waarborgsom, dan is die volgens het model voor jou.

Wat als je niet op tijd betaalt?

De waarborgsom niet op tijd storten, of de bankgarantie niet op tijd stellen, is een tekortkoming: je komt een verplichting uit de koopakte niet na. Volgens het model gaat het dan zo:

  1. De verkoper stelt je schriftelijk in gebreke en geeft je acht dagen om het alsnog te regelen.
  2. Doe je dat binnen die acht dagen, dan loopt de koop door. Heeft de verkoper door de vertraging schade, dan moet je die wel vergoeden.
  3. Doe je het niet, dan kan de verkoper de koop ontbinden en een boete van 10% van de koopsom eisen. Of hij eist nakoming, met een boete van 3 promille van de koopsom per dag, tot maximaal 10%.

Dat je geen waarborgsom hebt gestort, betekent dus niet dat je er goedkoop vanaf komt. Volgens de notaris kun je dan soms toch gedwongen worden om de boete te betalen.

Wat als de koop niet doorgaat?

Dat hangt af van de reden.

  • Je ontbindt binnen de bedenktijd of op tijd via een ontbindende voorwaarde: de waarborgsom wordt teruggestort en de bankgarantie wordt beëindigd. Het model verplicht wie het geld onder zich heeft om het terug te betalen. Zie Ontbindende voorwaarden.
  • Je komt de koop niet na zonder geldige reden: na de ingebrekestelling betaalt de notaris de boete aan de verkoper uit de waarborgsom, of hij vraagt de bank het bedrag van de garantie uit te keren. Bij een bankgarantie ben je daarmee niet van de schuld af: volgens ABN AMRO wordt de uitbetaalde garantie omgezet in een lening die je aan de bank terugbetaalt. Is de schade van de verkoper hoger dan de boete, dan kan hij volgens het model ook die extra schade eisen.
  • De verkoper komt de koop niet na: dan stuurt de notaris de bankgarantie terug naar de bank of betaalt hij je waarborgsom terug.
  • Jullie zijn het oneens over wie tekortschiet: dan houdt de notaris het geld of de garantie vast tot een rechter heeft beslist, of tot jullie samen een opdracht geven. Een bankgarantie moet dan worden verlengd.
  • Je gaat failliet of komt in de schuldsanering, en de curator of bewindvoerder zet de koop niet door: dan is het bedrag volgens het model als boete aan de verkoper vervallen.

Vind je de boete in jouw geval buitensporig, dan kan een rechter hem volgens de toelichting matigen. Daarbij kijkt hij onder meer naar de werkelijke schade. Reken daar niet op: die kans krijg je pas na een procedure.

Wanneer krijg je hem terug?

Gaat de koop gewoon door, dan:

  • wordt een waarborgsom bij de overdracht verrekend met de koopsom, voor zover je de koopsom niet uit je hypotheek betaalt. Betaal je alles met een hypotheek, dan krijg je de waarborgsom terug. Volgens het model gebeurt dat zodra je aan je verplichtingen uit de koopakte hebt voldaan; op je nota van afrekening van de notaris zie je hoe hij is verwerkt;
  • laat de notaris bij een bankgarantie de bank weten dat de garantie kan vervallen, zodra je aan je verplichtingen hebt voldaan en de levering is voltooid.

Veelgestelde vragen

Is 10% verplicht?

Nee, het bedrag spreek je af in de koopakte. 10% van de koopsom is wel gebruikelijk. Wil je een lager bedrag, dan moet de verkoper daarmee akkoord gaan.

Waar stort ik de waarborgsom?

Op de derdenrekening van de notaris die in de koopakte staat. Daar gaat het model van uit, en de toelichting noemt storten bij de notaris gebruikelijk en verstandig.

Krijg ik rente over de waarborgsom?

Niet van de verkoper. Vergoedt de notaris rente, dan is die volgens het model voor jou.

Wat gebeurt er als ik de deadline voor de bankgarantie mis?

De verkoper kan je in gebreke stellen met een termijn van acht dagen. Regel je het daarbinnen, dan loopt de koop door. Anders kan hij ontbinden en een boete van 10% eisen, of nakoming met een dagboete.

Wanneer krijg ik de waarborgsom terug als de koop niet doorgaat?

Als je binnen de bedenktijd of op tijd met een ontbindende voorwaarde ontbindt, wordt hij teruggestort. Ben jij degene die tekortschiet, dan gaat hij naar de verkoper als boete. Zijn jullie het oneens, dan houdt de notaris hem vast tot er een beslissing is.

Bronnen

Weet je wanneer je waarborgsom binnen moet zijn?

De datum voor de waarborgsom of bankgarantie staat ergens in je koopakte, tussen de andere deadlines. Wij lezen je koopakte voor € 9,95 binnen 24 uur en zetten alle data, met bedragen, in een agenda-bestand.

Check mijn koopakte

Lees ook