Kort antwoord: de koopakte (koopovereenkomst) legt vast wat jij en de verkoper hebben afgesproken. Meestal stelt de makelaar hem op en jullie tekenen hem kort na de onderhandeling. Daarmee ben je nog geen eigenaar: de verkoper is alleen verplicht om het huis aan je over te dragen. Eigenaar word je pas met de leveringsakte (akte van levering). Die stelt de notaris op, jullie tekenen hem op de transportdatum, en je bent eigenaar zodra de notaris hem heeft laten inschrijven in de openbare registers van het Kadaster. In de weken daartussen kun je je beschermen door de koopakte zelf te laten inschrijven. Dat geeft je zes maanden bescherming tegen een dubbele verkoop, beslag en faillissement van de verkoper.
Twee akten, twee functies
| Koopakte | Leveringsakte | |
|---|---|---|
| Ook genoemd | koopovereenkomst, koopcontract | akte van levering, transportakte |
| Wie stelt hem op | meestal de makelaar, soms de notaris | altijd de notaris |
| Wanneer teken je | na de onderhandeling, daarna drie dagen bedenktijd | op de transportdatum bij de notaris |
| Wat doet hij | verplicht de verkoper om over te dragen en jou om te betalen | draagt de eigendom over |
| Wanneer heeft hij effect | zodra jullie allebei hebben getekend | bij inschrijving in de openbare registers |
De koopakte moet bij de koop van een woning door een particulier schriftelijk zijn (artikel 7:2 BW). Je krijgt een kopie, en vanaf de dag daarna loop je drie dagen bedenktijd. Hoe je die uitrekent, lees je in Bedenktijd na het tekenen van de koopakte. De term "voorlopig koopcontract" is volgens notaris.nl misleidend: wat je tekent, is meteen bindend. Het is alleen voorlopig in de zin dat de woning nog niet van jou is. In de koopakte staan de koopsom, de transportdatum, de ontbindende voorwaarden, de waarborgsom of bankgarantie en de risicoclausules.
De leveringsakte is een notariële akte. De wet zegt dat de levering van een onroerende zaak gebeurt door "een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers" (artikel 3:89 BW). Alleen een notaris kan hem dus opmaken. Jij, de verkoper en de notaris tekenen hem. Vaak tekent een medewerker van het kantoor met een volmacht namens de verkoper.
Van tekenen tot eigenaar
Volgens het Kadaster gaat de overdracht zo:
- De notaris maakt de leveringsakte op en controleert eerst of de verkoper eigenaar is en of er hypotheken of beslagen op het huis rusten (de eerste inzage).
- Op de dag van ondertekening kijkt hij opnieuw of er niets veranderd is (de tweede inzage).
- Na het tekenen biedt de notaris de akte aan bij het Kadaster, meestal geautomatiseerd.
- Het Kadaster schrijft de akte in en de notaris krijgt een bewijs van inschrijving.
- Daarna kijkt de notaris een derde keer of er geen andere stukken zijn ingeschreven die de levering in de weg staan. Pas dan betaalt hij de koopsom uit aan de verkoper.
Binnen zes dagen staat de akte in de Basisregistratie Kadaster. Jij bent volgens de toelichting bij de modelkoopakte eigenaar vanaf het moment van inschrijving. Een afschrift van de akte krijg je later van de notaris als eigendomsbewijs.
Het gat tussen koopakte en transport
Tussen koopakte en transport zitten vaak weken of maanden, en al die tijd is de verkoper nog eigenaar. Hij kan het huis nog een keer verkopen, een schuldeiser kan er beslag op leggen, of hij kan failliet gaan. Volgens notaris.nl kan een kleine betalingsachterstand bij een webshop al genoeg zijn voor zo'n beslag.
Inschrijving van de koopakte: zes maanden bescherming
Daarom kun je de koop zelf laten inschrijven in de openbare registers (artikel 7:3 BW). Het Kadaster noemt dit Vormerkung. Is je koop ingeschreven, dan kunnen deze dingen niet tegen je worden ingeroepen (artikel 7:3 lid 3):
- een latere verkoop of hypotheek door de verkoper;
- een huurcontract dat de verkoper daarna nog sluit;
- een beslag dat na jouw inschrijving wordt ingeschreven;
- een faillissement, surseance of schuldsanering van de verkoper die na de dag van inschrijving wordt uitgesproken.
De bescherming geldt zes maanden. Wordt de woning niet binnen zes maanden na de inschrijving aan je geleverd, dan vervalt ze met terugwerkende kracht (lid 4). Ligt je transportdatum verder weg, vraag de notaris dan wanneer hij het beste kan inschrijven.
De notaris moet onder de koopakte een ondertekende verklaring zetten dat aan de wettelijke eisen is voldaan (lid 6). Tijdens de bedenktijd kan inschrijving alleen als een in Nederland gevestigde notaris de koopakte heeft opgesteld en mede heeft ondertekend (lid 2). Heeft de makelaar de koopakte gemaakt, dan wordt hij dus pas na de bedenktijd ingeschreven. Koop je als particulier een woning, dan kan dit recht niet in je nadeel worden uitgesloten (lid 1).
In de koopakte zelf staat of de notaris de opdracht krijgt om in te schrijven. In het NVM-model voor een eengezinswoning is dat artikel 13, "Registratie koopovereenkomst", met de keuze "wel/niet" en wie de kosten betaalt. Bij andere modellen kan het nummer verschillen. Is "wel" doorgehaald, dan houd je volgens de toelichting toch het recht om de koopakte op eigen kosten te laten inschrijven, ook eerder dan in de akte staat.
Wat het kost: het Kadaster rekent in 2026 voor het inschrijven van een koopakte vóór de levering € 44,50 als de notaris hem elektronisch via het KIK-systeem aanbiedt, € 79 elektronisch zonder KIK en € 113 op papier. Daar komt het tarief van de notaris bij. Vraag dat vooraf op.
De concept-leveringsakte: wat controleer je?
Voor de transportdatum stuurt de notaris je de concept-leveringsakte, samen met de nota van afrekening. Lees ze allebei en leg ze naast je koopakte.
- Wat je koopt: het adres, de kadastrale aanduiding en de omschrijving moeten kloppen met de koopakte. Klopt een verdieping, een berging of een parkeerplaats niet, meld het dan meteen.
- De koopsom en de roerende zaken: staat in de koopakte een bedrag voor meeverkochte roerende zaken, dan moet de notaris in de leveringsakte vermelden welke zaken het zijn en voor welk bedrag. Over dat deel betaal je geen overdrachtsbelasting.
- Lasten en beperkingen: de akte noemt de erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen die je overneemt, en bij erfpacht de voorwaarden en de canon. Staat er iets dat je niet kende, vraag dan waar het vandaan komt. Meer daarover in Erfpacht, erfdienstbaarheden en kettingbedingen.
- Afspraken uit de koopakte: de wet staat toe dat bijkomende afspraken die niet over de overdracht gaan uit de leveringsakte worden weggelaten (artikel 3:89 lid 2). Mis je een afspraak die je belangrijk vindt, vraag de notaris dan hoe die is geregeld.
- De nota van afrekening: de koopsom, de verrekening van lasten, de overdrachtsbelasting, de notariskosten en de Kadasterkosten. Onderaan staat wat je nog moet overmaken.
- Bij een appartement: de notaris hecht aan de leveringsakte een verklaring van het VvE-bestuur met wat de verkoper nog schuldig is, de omvang van het reservefonds en de schulden van de VvE (artikel 5:122 BW). Voor meer dan het bedrag in die verklaring ben je niet aansprakelijk. Meer daarover op AppartementCheck in Splitsingsakte lezen.
Je mag de woning vlak voor het passeren nog van binnen en van buiten inspecteren (artikel 6.5 van het NVM-model). Doe dat: daar zie je of het huis nog in de staat is waarin je het kocht.
Veelgestelde vragen
Ben ik eigenaar zodra ik de koopakte heb getekend?
Nee. De koopakte verplicht de verkoper om het huis aan je over te dragen. Eigenaar word je pas als de leveringsakte is getekend en is ingeschreven in de openbare registers.
Moet de notaris de koopakte opstellen?
Nee. Meestal doet de makelaar het. Notaris.nl raadt aan de notaris te vragen, onder meer omdat hij de koopakte dan meteen kan laten inschrijven. Inschrijven tijdens de bedenktijd kan alleen als de notaris de koopakte heeft opgesteld en mede ondertekend.
Is inschrijving nodig als de transportdatum dichtbij ligt?
De wet verplicht het niet, maar juist in die korte periode kan een beslag of faillissement de overdracht blokkeren. Ligt de transportdatum meer dan zes maanden weg, overleg dan met de notaris over het moment van inschrijving.
Wat als de koop niet doorgaat?
In het NVM-model geven jullie de notaris vooraf een volmacht om de inschrijving dan te laten doorhalen, bijvoorbeeld na een beroep op het financieringsvoorbehoud.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 2, 3 en 9 (schriftelijke koop, inschrijving van de koop, verplichting tot overdracht; geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Burgerlijk Wetboek Boek 3, artikel 89 (levering door notariële akte en inschrijving; geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 122 (verklaring van het VvE-bestuur bij de overdracht; geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Kadaster: Akte inschrijven bij koop van een huis (Vormerkung, inzages, verwerking; geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Kadaster: Tarieven 2026 zakelijk (inschrijven koopakte voorafgaande aan de levering; geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Notaris.nl: Koopcontract opstellen (geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Notaris.nl: De overdracht bij de notaris (geraadpleegd 27 oktober 2026)
- Toelichting op de koopovereenkomst voor de consument, model 2023 (Vereniging Eigen Huis, Vastgoedpro, VBO en NVM; model bestaande eengezinswoning)