Kennisbank

Ouderdomsclausule, asbestclausule en andere risicoclausules in je koopakte

Gepubliceerd 27 oktober 2026koopaktejuridischaankoop

Kort antwoord: in een standaard NVM-koopakte staat de verkoper ervoor in dat het huis bij de overdracht geschikt is voor normaal gebruik als woning. Gebreken die je kende of had kunnen zien, zijn voor jou. Voor verborgen gebreken die normaal gebruik belemmeren, betaalt de verkoper de herstelkosten. Een ouderdomsclausule, asbestclausule, niet-zelfbewoningsclausule of funderingsclausule verschuift een deel van dat risico naar jou. Hoe ver, hangt af van de precieze tekst: een rechter keek in 2025 naar de woorden en de omstandigheden, en vond dat een ouderdomsclausule alleen gold voor gebreken die met de ouderdom te maken hadden. Zo'n clausule neemt de mededelingsplicht van de verkoper niet weg. Je eigen onderzoeksplicht blijft ook staan.

Het uitgangspunt: normaal gebruik

De wet zegt dat een woning de eigenschappen moet hebben die je op grond van de koop mocht verwachten, zoals de eigenschappen voor normaal gebruik (artikel 7:17 BW). Wat je bij het tekenen al wist of redelijkerwijs kon weten, kun je later niet claimen (lid 5).

Het NVM-model werkt dat uit in artikel 6.3:

  • de woning heeft bij de overdracht de eigenschappen voor normaal gebruik;
  • gebreken die het normale gebruik belemmeren en die je bij het tekenen kende of kon kennen, zijn voor jouw rekening;
  • voor gebreken die je niet kende en niet kon kennen, betaalt de verkoper alleen de herstelkosten, met een aftrek "nieuw voor oud";
  • andere schade betaalt de verkoper alleen als hem iets te verwijten valt.

De toelichting bij het model geeft een voorbeeld van "nieuw voor oud": een cv-ketel van tien jaar oud met een verwachte levensduur van twintig jaar moet worden vervangen voor € 2.500. De verkoper betaalt dan de helft, € 1.250. De toelichting zegt ook dat je bij een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom en de prijs, rekening moet houden met achterstallig onderhoud, ook als dat bij het tekenen niet direct zichtbaar was.

Risicoclausules staan meestal niet in de voorgedrukte tekst, maar bij de nadere afspraken achterin de koopakte.

Ouderdomsclausule

Een ouderdomsclausule zegt dat je weet dat het huis oud is en dat je dus minder mag verwachten van de bouwkwaliteit dan bij een nieuw huis. Soms gaat de tekst verder en staat er dat "in afwijking van artikel 6.3" alle gebreken voor jouw rekening zijn.

Hoe zo'n clausule uitpakt, liet de rechtbank Rotterdam in februari 2025 zien. In de koopakte stond dat de woning meer dan 63 jaar oud was en dat, in afwijking van artikel 6.3 en artikel 7:17 BW, het ontbreken van eigenschappen voor normaal gebruik voor rekening en risico van de koper kwam. Na de overdracht vonden de kopers gebreken aan een woningscheidende wand en aan bedrading. De rechtbank vond dat de kopers niet hoefden te begrijpen dat de clausule een volledige uitsluiting van aansprakelijkheid was. Er was niet over onderhandeld, de tekst kwam van de verkoper, de kopers hadden geen aankoopmakelaar, artikel 6.3 was niet doorgehaald en de uitsluiting zat "verstopt" in de tweede zin van een bepaling die "Ouderdomsclausule" heette. De clausule gold dus alleen voor gebreken door ouderdom, en deze gebreken kwamen ergens anders door: de twee woningen waren kort daarvoor opnieuw van elkaar gescheiden. De verkopers moesten op grond van artikel 6.3 ruim € 34.000 aan herstelkosten betalen (ECLI:NL:RBROT:2025:3457).

Dat is één uitspraak over één tekst. Een clausule die wel duidelijk en besproken is, kan verder gaan. Lees daarom de hele bepaling, en vraag voor je tekent wat ermee bedoeld is.

Asbestclausule

In het NVM-model staat in artikel 6.4.3 een keuze: "aan verkoper is niet bekend" of "aan koper is bekend" dat er asbest in de woning is verwerkt. Volgens de toelichting geldt dat ook voor asbest in een schuur, een afdakje of de verharding van een tuinpad. Zo'n verklaring is een (on)bekendheidsverklaring: ze legt vast wat partijen weten, maar is volgens artikel 6.13 geen garantie en geen uitsluiting van aansprakelijkheid.

Een aparte asbestclausule bij de nadere afspraken gaat vaak verder. In een (geanonimiseerde) koopakte uit ons voorbeeldrapport staat een clausule waarin de verkoper zegt dat asbest bij de bouw gebruikelijk was, plekken noemt (cv-ruimte, dakbeschot, vloerbedekking, rookkanalen) en nergens voor instaat. Dan is asbest jouw risico: ga je verbouwen, dan betaal je de sanering zelf, en die vraagt volgens de toelichting speciale maatregelen. Je kunt vooraf afspreken wie de verwijdering betaalt, of zelf onderzoek laten doen.

Niet-zelfbewoningsclausule

Heeft de verkoper er zelf niet (lang) gewoond, bijvoorbeeld bij een erfenis of verhuur, dan staat er vaak een niet-zelfbewoningsclausule in. In de zaak bij de rechtbank Rotterdam luidde die: de verkoper heeft de woning niet zelf gebruikt en kon de koper dus niet informeren over gebreken die hij bij eigen gebruik had gekend, en "dergelijke eigenschappen c.q. gebreken" komen voor rekening van de koper.

Let op wat er staat: het gaat om gebreken die de verkoper niet kon kennen. Wat hij wel weet, moet hij nog steeds vertellen. In die zaak hielp de clausule de verkoper ook niet, omdat zij niet uitdrukkelijk afweek van artikel 6.3 en een van de verkopers er wel had gewoond.

Funderingsclausule

Het NVM-model heeft geen vast artikel over de fundering. De toelichting noemt funderingsproblematiek wel als een van de onderwerpen die, afhankelijk van de leeftijd en de regio van het huis, belangrijk kunnen zijn, naast wateroverlast, loden leidingen en katoenen bedrading. Staat er een funderingsclausule bij de nadere afspraken, lees dan precies wat je accepteert: alleen dat je weet dat er een risico is, of ook dat herstel helemaal voor jou is. Vraag naar eerdere funderingsonderzoeken en kijk wat de verkoper in de vragenlijst heeft ingevuld.

De lijst van zaken

Bij de koopakte hoort een lijst van zaken: wat blijft achter en wat neemt de verkoper mee. Volgens de toelichting is de verplichting om spullen te leveren die geschikt zijn voor normaal gebruik ook van toepassing op meeverkochte roerende zaken. Staat er op de lijst dat iets niet werkt, zoals de defecte vaatwasser in onze voorbeeld-koopakte, dan weet je dat en is het jouw risico.

Let ook op het bedrag voor roerende zaken in de koopakte. Over dat deel betaal je geen overdrachtsbelasting. Staat het bedrag niet in verhouding tot de werkelijke waarde, dan loop je volgens de toelichting het risico op een naheffing en een boete.

Wat een clausule niet wegneemt

  • De mededelingsplicht van de verkoper. Weet de verkoper van een gebrek dat normaal gebruik in de weg staat, dan moet hij het je vertellen. Doet hij dat niet, dan is hij volgens de Rechtspraak in beginsel aansprakelijk voor je schade. Heeft hij gelogen of gebreken verborgen, dan kun je hem volgens notaris.nl aansprakelijk stellen. Ben je door verkeerde of verzwegen informatie een koop aangegaan die je anders niet had gesloten, dan kan de koop ook vernietigbaar zijn wegens dwaling (artikel 6:228 BW).
  • Je eigen onderzoeksplicht. Zie je sporen van lekkage, dan moet je vragen stellen en onderzoek doen, zegt de Rechtspraak. Doe je dat niet, dan kun je je schade later misschien niet verhalen. Een clausule maakt die plicht niet kleiner.

En de bouwkundige keuring?

De Rechtspraak raadt bij een bestaande woning een bouwkundige keuring aan: heb je die laten doen, dan kan de verkoper je niet verwijten dat je je onderzoeksplicht niet nakwam. Notaris.nl raadt aan te zorgen dat de keurder ook de kruipruimte bekijkt, omdat dat niet bij elke keuring gebeurt.

Bedenk wel: wat je vóór het tekenen weet, is bekend, en volgens artikel 6.3 dus voor jouw rekening. Gebruik een keuring om te onderhandelen over de prijs of om afspraken over herstel in de koopakte te zetten. Laat je de keuring pas na het tekenen doen, zorg dan voor een ontbindende voorwaarde met een duidelijke termijn. Hoe dat werkt, lees je in Ontbindende voorwaarden in de koopakte.

Veelgestelde vragen

Kan ik een ouderdomsclausule laten schrappen?

Je kunt erover onderhandelen. De toelichting bij het NVM-model zegt uitdrukkelijk dat partijen van de standaard mogen afwijken, ook per onderdeel. Doe het vóór je tekent: daarna zit je eraan vast, behalve binnen je bedenktijd.

Is de verkoper met een ouderdomsclausule nergens meer aansprakelijk voor?

Dat hangt af van de tekst en de omstandigheden. De rechtbank Rotterdam vond in 2025 dat een ouderdomsclausule alleen gold voor gebreken die met de ouderdom te maken hadden. En wat de verkoper wist en verzweeg, blijft zijn probleem.

Wat betekent "aan verkoper is niet bekend dat er asbest is verwerkt"?

Alleen dat de verkoper het niet weet. Het is geen garantie dat er geen asbest is, en ook geen uitsluiting van aansprakelijkheid (artikel 6.13 van het NVM-model). Wil je zekerheid, laat het dan onderzoeken.

Moet de verkoper bij een niet-zelfbewoningsclausule nog iets vertellen?

Ja. De clausule gaat over wat hij niet kon weten omdat hij er niet woonde. Wat hij wel weet, moet hij melden.

Bronnen

Welke risico's legt jouw koopakte bij jou?

Risicoclausules staan vaak achterin, bij de nadere afspraken. Wij lezen je koopakte voor € 9,95 binnen 24 uur tegen een vaste checklist, zetten elke clausule die risico naar jou verschuift op een rij en sturen je alle deadlines als agenda-bestand.

Check mijn koopakte

Lees ook